증권교실

부동산금융은 생물과 같다. 시간과 상황에 따라 계속 변화하고 발전하는 속성을 지녔다.
지금껏 부동산금융시장이 어떻게 변화되어 왔으며 미래의 모습은 어떠할지 알아보자.

#1 . 투자와 투기를 구분하는 가장 큰 기준 2가지는 무엇인가요?

>> 미래가치의 유무, 시간투입의 여부

#2 . 투자철학을 만들기 위한 가장 좋은 방법은 나 자신에게 질문을 던지고 그에 대한 대답을 하는 것입니다. "주식투자가 어려운 이유?"라는 질문에 김태강부장의 대답은 무엇인가요?

>> 주식투자는 소수만 돈을 벌어야 하고, 다수는 잃어야 하기 때문이라고 생각하심.

#3 . 주식투자 세계에서는 내가 열심히 노력을 하더라도 통제 할 수 없는 것들과 통제 가능한 것들이 있습니다. 그 예를 적어주세요.

>> 나의 행동 / 시장을 둘러싼 각종 변수들

#4 . 강사의 투자스타일은 "미래실적 증익을 기반한 고성장기업 투자" 입니다. 본인의 투자스타일은 무엇입니까? 작성해서 올려주세요.

#5 . 스마트투자자와 일반대중의 차별성 중에서 "주식투자에 대한 자신감"을 갖게 되는 경우가 다릅니다. 그 차이점을 적어주세요.

>> 저평가 소외주가 아직 상승 사이클에 올라타기 전에 매수를 하기 때문. 근거에서 우러나오는 자신감.

#6 . 모든 생명에도 라이프사이클이 있듯이. 제품/산업에도 라이프사이클이 있습니다. 연구개발단계, 도입단계, 성장단계, 성숙단계, 쇠퇴단계 이 중에서 증권교실 투자수익이 가장 높은 시점은 언제이고 그 이유는 무엇입니까?

#7 . 주식에는 여러가지 특성이 있습니다. 그 중에서 "관성의 법칙"은 무엇인가요?

>> 적정가치보다 더 많이 상승하거나 하락하는 것.

#8 . 주식투자 스터디 / 동호회에서는 멤버가 발표하고 추천한 기업에서 손실이 발생하더라도 남의 탓을 하지 않습니다. 그 이유는 무엇일까요?

>> 계속 정보를 얻기 위해서. 누구나 틀릴 수 있다. 51%만 이기면 됨.

#9 . 수 많은 기업들 중에서 좋은 기업을 찾기 위해서는 기준을 세우고 관찰하고 평가해서 순서를 메겨야 된다고 했습니다. 여기서 말씀드린 기준의 1순위는 무엇인가요?

#10 . 주식교실 12시간의 종착점이라고 한 투자의 개념은 무엇인가요? ( "싸게 사서 비싸게 팔라"라는 투자의 개념은 증권교실 버리고 이걸로 바꾸어야 된다고 했습니다)

• ENJOY STUDY 주택금융교실

부동산금융의 변천과
최신 트렌드

부동산금융은 생물과 같다. 시간과 상황에 따라 계속 변화하고 발전하는 속성을 지녔다.
지금껏 부동산금융시장이 어떻게 변화되어 왔으며 미래의 모습은 어떠할지 알아보자.

글 김형모
(주)여의도김박사연구소 소장 · ‘여의도 김박사’ 유튜버크리에이터

부동산금융의 변화와 발전

1970년대
부동산금융의 태동기

1970년대 서울 마포에 아파트가 등장한 이후 시공사 중심으로 자금을 조달해서 아파트를 건축하는 금융기법이 발달하기 시작했다. 당시에는 현대건설 등 시공사 위주의 금융이 주를 이루었는데 큰 시공사가 연대보증을 하면 시공사를 믿고 대출을 실행했다. 이로 인해 분양후 상환받는 시공사 중심의 금융구조가 만들어졌다.

2000년대
관리형 토지신탁(PF) 발전

1990년대 IMF가 발생하면서 금융구조가 변화하기 시작했다. 특히 2000년도 초반에 발생한 굿모닝시티 사건은 ‘건축물의 분양에 관한 법률’과 신탁회사의 설립을 촉진했다. 이는 관리형 토지신탁에 의한 부동산금융(PF)이 발전하는 계기가 됐다.
이후 상업은행과 1군 시공사 중심으로 이뤄지던 부동산금융이 저축은행 중심으로 변경되기 시작했다. 그러나 2008년 리먼 브라더스 사태 이후 저축은행이 구조조정 되면서 부동산금융의 전면에서 사라졌다.

2010년대
증권사 르네상스 시대 열려

2010년 들어 자본시장통합법이 시행되고 증권사들이 일반 상법회사인 특수목적법인(SPC)을 만들어 자금을 조달하기 시작했다. 2010년 이후 부동산금융의 중심으로 자리 잡은 증권사들이 지금까지 이르고 있다.
특히 메리츠증권이 종금사 라이선스 취득과 동시에 부동산금융 시장을 선도했다. 종금사는 대손충당금 비율이 10분의 1로 일반증권사 보다 공격적인 대출이 가능했고 미분양담보확약 등의 상품으로 막대한 이익을 창출했다. 종금사가 등장하고 부동산금융은 르네상스기를 맞이했다.
증권사 르네상스 시대가 도래한 이후에는 모든 시공사, 시행사 직원들이 증권사 투자은행 업계에 진출하기를 원했고 많은 증권사 직원들이 부동산시행업 전문가로 채워졌다. 이로 인한 부작용으로 증권 투자은행 업계에서 직원을 소모품 취급하기 시작했다. 거래가 많은 사람은 고수익을 얻고 거래가 없는 사람은 조기에 퇴출당하는 시장이 형성된 것이다.

SPC(특수목적법인) 대출 흐름도

2020년대
자산운용사 중심으로 운영

지난 10년간 증권사 중심의 부동산금융이 주를 이루어왔지만 미래에는 자산운용사가 중심이 될 것이다.
리츠와 펀드를 통해 자금을 조달하고 이를 대출, 개발 등에 사용하는 부동산금융이 점차 대세로 자리 잡고 있다. 특히 2020년 2월에 발생한 채권시장의 혼란(원유 파생상품 관련)은 이러한 시대를 빠르게 앞당기고 있다.
금융위원회와 금융감독원이 전자단기사채를 통해 자금을 조달하는 증권사 금융구조가 위험하다는 것을 느끼고 자기자본 비율 강화, LCR(유동성 비율 강화) 등의 규제를 실행하고 있다. 이 같은 규제로 인해 증권업계의 부동산 PF는 규모가 축소되고 좋은 사업장(서울 및 수도권)에만 집중되어 치열한 경쟁과 구조조정이 이루어졌다.

단기 자금에 의존하는 증권업계

자료: 금융감독원 ※ 2019년 말 기준

유동성 비율 악화된 대형 증권사

자료: 금융감독원 ※ 유동성 비율 = 잔존 만기 3개월 미만 유동성 자산을 유동성 부채로 나눈 값. 매년 말기준

최신 부동산금융 트렌드

증권사, 정부규제에 대응 ‘PI 대출’로 선회

최근 정부규제의 대처방안으로 많은 증권사들이 PI(Prin cipal Investment) 대출(계약금 대출)에 참여하고 있다. 한투증권, 이베스트증권, SK증권, 우리종금 등이 대표적인 곳이다.
증권사들은 사업초기에 PI 대출을 해주고 주관권을 확보하는 영업전략으로 선회하고 있다. 또 선순위보다 중순위, 후순위 등의 투자를 늘려 수익을 최대한 올리려고 노력한다.
일반적인 시행사들은 PI를 계약금 투자라는 개념으로 이해하고 있지만 사실은 명목 LTV(담보인정비율)가 감정가의 100%를 초과하는 대출을 말한다.
지난해까지 PI대출을 취급하는 금융기관은 1곳에 불과했지만 요즘은 대부분 증권사들이 PI를 진행하고 있다. 좋은 사업장을 찾기 어려워졌고 이로 인해 수익을 발생시키기가 더욱 어려워졌기 때문이다. 따라서 고객에게 새로운 이익을 주고서라도 주관권을 따내려는 경쟁이 치열해졌다.

새마을금고 PF의 등장과 선순위 수요 증가

부동산금융시장의 또 다른 변화는 새마을금고의 등장이다. 메리츠증권이 종금 라이선스를 반환한 후에 선순위 시장이 고사 상태가 됐고 이를 대체한 것이 새마을금고 PF다. 새마을금고 PF는 메리츠증권의 부동산 PF 선순위 시장를 빠르게 대체했다. 하지만 부동산 PF 시장에서 선순위에 대한 요구는 계속되고 있다.
선순위의 부재 그리고 신탁사 책준(책임준공확약)시장의 과열이 불러온 현상이 바로 신탁사가 선순위 대주단이 되는 것이다. 신탁사는 선순위 대주단이 됨으로써 책준시장에서 독점적인 역할을 할 수 있다.

부동산금융 변화와 발전 속도에 대응해야

부동산은 수요와 공급, 금리, 규제에 의해서 변화한다. 이제 코로나로 인한 유동성 증가세는 끝나가고 지난 10년간의 증권사 부동산금융 르네상스 시대도 저물어 가는 듯하다.
부동산은 PF를 통한 건축만 있는 것이 아니다. 자산유동화를 위한 리츠, 복합상가를 위한 PFV, 건물의 리노베이션 등 다양한 금융구조가 존재한다. 신축건물만이 부동산금융의 모든 것이라고 생각한다면 오산이다.
앞으로 부동산금융이 어떻게 진화하고 발전할지 모르지만 디지털 시대, 스마트시티, 3D프린팅 기술, 모듈러 등의 새로운 건축공법 등이 등장하면서 많은 변화가 있을 것으로 예상된다.
부동산 관계자들은 추세의 변화에 항상 민감해야 한다. 2000년대에는 100년간의 발전을 10년 만에 이루었고, 이제는 지난 10년간의 발전을 1년 만에 따라잡는 초고속시대에 와 있다. 변화의 속도에 대응해서 변화하는 노력을 하는 자가 살아남는 시대가 될 것이다.

사회복지(관련)기관의 행사, 교육, 토론회(세미나), 워크숍, 구인/구직, 실습생 모집, 자원봉사 모집 등 홍보성 글을 올리는 공간입니다. 상업적인 글, 도배글, 욕설, 음란성 글, 인신공격성 글 등은 삭제됩니다.

삼성증권과 함께하는 청소년경제교실이 대전, 부산을 찾아갑니다.

Prev 이전 문서

Next 다음 문서

Prev 이전 문서

Next 다음 문서

많은 관심과 사랑 속에 진행되어온 청소년경제교실이 벌써 첫돌을 맞았습니다.

매해 그 수요와 요청이 늘면서 드디어 청소년경제교실이 지방을 찾아갑니다.
그 첫 수혜지역으로는 대전과 부산이 선정되었습니다.

그 행사를 알려드리고자하여 게시판에 올립니다.
관련지역 분들은 참고 하시기 바랍니다.

현판식과 자원봉사자 교육은 다음과 같습니다.

1. 부산 - 장소: 화정종합사회복지관에서
- 증권교실 일시: 2006년 10월 31일 오후 4시
2. 대전 - 장소: 대동종합사회복지관
- 일시: 2006년 11월 1일 오후 2시

각 행사에는 복지관 직원분들과 자원봉사자분들, (주)삼성증권 지역사업부 임직원분들이 함께 빛내주실 계획입니다. 앞으로도 많은 관심과 협조 부탁드립니다.

“청소년의 경제교육은 우리의 미래에 대한 투자입니다.”
청소년경제증권교실은 삼성증권과 사회복지법인 아이들과미래가 전략적 제휴를 통해 새롭게 런칭한 프로그램으로 공부방, 학교, 복지관, 청소년수련관의 아동과청소년들에게 체험식 경제교육 프로그램을 지원하고 있습니다.
경제증권교실은 창업과정의 실제적 경험을 통해 생산의 경제, 소비의 경제, 증권 등 살아있는 경제를 배울 수 있는 프로그램입니다.증권교실
매해 기관의 교육요청수가 늘면서 현재까지 약 12,000명 정도의 아동,청소년들이 경제증권교육으며, 앞으로 교육컨텐츠를 지속적으로 개발하여 전국의 아동, 청소년들에게 보급할 계획입니다.

KB증권, 엔알비·유창이앤씨 지원

PF 통해 제작→임대→운용 ‘선순환’

‘레드닷 디자인 어워드 2021’ 본상을 수상한 엔알비의 이동형 하교 모듈러. 사진: 엔알비 제공

[e대한경제=김민수 기자]‘이동형 학교 모듈러’를 공급하는 엔알비(NRB)와 유창이앤씨(유창E&C)가 KB증권으로부터 700억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 승인받았다. 붙박이 형태의 일반 건축물(부동산)이 아닌 동산(動産)을 대상으로 PF 대출이 성사된 사실상 국내 첫 사례다.

15일 관련 업계에 따르면 KB증권은 최근 엔알비와 500억원 규모의 PF 대출을 제공하는 약정을 체결했다. KB증권은 학교 모듈러 시장 초기부터 컨설팅을 통해 엔알비에 대한 인큐베이팅 프로그램을 가동해왔다.

엔알비는 국내 1호 이동형 학교 모듈러인 전북 고창고 프로젝트에 증권교실 기술 컨설팅을 맡으며 신시장을 개척한 이동형 건축물 전문 벤처기업이다. 이동 가능한 학교에 관한 설계저작권 및 특허기술 4건을 보유하고 있으며, 학교 모듈러 브랜드 ‘브릿지 스쿨(Bridge School)’로 세계 3대 디자인 공모전인 ‘레드닷 디자인 어워드 2021’ 본상을 수상하며 기술과 디자인 모두 검증받았다. 특히, 이동형 학교 모듈러의 기술 증권교실 지표인 모듈 유닛의 공장 제작률과 재사용률(이동 설치 기준)이 90%를 웃도는 등 시장 기술을 선도하고 있다.

KB증권은 엔알비에 이어 유창이앤씨에도 200억원 규모의 PF 대출 계약을 승인했다. 유창이앤씨는 2003년 국내 첫 모듈러 학교인 서울 신기초등학교를 제작·설치한 모듈러 전문 기업이다. 각종 교육 시설, 군 병영 및 대학교 기숙사, 도심 재생형 연립주택, 상업 몰 등 다양한 분야에서 실적을 쌓아 최다 모듈러 건축 수행 실적을 보유하고 있다.

이번 PF 대출은 엔알비와 유창이앤씨가 각 교육청과 이동형 학교 모듈러 납품 계약을 체결하면 KB증권이 모듈러 교실 제작 사업에 대한 자금을 조달하는 구조다. 모듈러 제작 전 대출을 지급하고 이후 제작된 이동형 학교 모듈러를 담보로 임대 수익을 상환하는 구조라는 점에서 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 PF로 증권교실 분류된다.

부동산이 없는 창업기업과 혁신기업이 보유한 기계나 재고, 지식재산권(IP) 등 다양한 동산자산에 대한 담보대출 사례는 많지만 이동형 건축물의 가치와 임대사업에 기반해 PF 대출을 해준 것은 이번이 처음이다.

기존의 이동형 학교 모듈러는 금융권의 동산담보대출마저 받지 못해 제작 업체가 모듈러 교실을 만들어서 되팔기 바빴다. 하지만 PF를 통해 제작비를 충당하고, 임대 수익의 일부를 상환하는 구조가 만들어지면서 ‘제작-임대-운용’의 선순환 구조가 만들어졌다.

유창이앤씨가 제작한 서울형 모듈러 교사 체험관 내부 모습. 사진: 유창이앤씨 제공

이동형 학교 모듈러는 노후화된 교실 증·개축 및 리모델링 시 임시 학습공간으로 쓰는 교실이다. 공장에서 골조, 마감재, 기계, 전기설비 등을 갖춘 규격화된 건물 모듈(유닛)로 제작해 현장에서 조립·설치함에 따라 공사 기간을 단축할 수 있다. 6개월에서 1년 정도를 쓰고 난 후 재활용도 가능하다. 단열과 방음에 취약한 기존 ‘컨테이너 교실’과 달리 내진 설계와 소방시설을 모두 갖췄다.

엔알비와 유창이앤씨의 이동형 학교 모듈러는 조달청의 혁신제품으로 지정된 바 있다. KB증권은 이동형 학교 모듈러의 분실 및 도난 우려를 줄이기 위해 무선통신 및 위성위치확인시스템(GPS) 센서가 탑재된 단말기를 모듈러에 부착해 실시간 관리할 계획이다.

학교 모듈러 시장의 성장세도 지속될 전망이다. 정부의 그린스마트 미래학교 사업안에 따르면 오는 2025년까지 매년 530여개동의 학교에 대한 개축·리모델링을 진행한다. 총 사업비 18조5000억원 중 1조2000억원가량이 모듈러 교실 예산으로 쓰일 예정이다.

이동형 학교 모듈러가 동산 PF 대출의 첫 사례로 안착하면 이외 다양한 동산에 대한 PF 대출 시장도 확산될 수 있을 전망이다.

KB증권 관계자는 “이번 PF 사례가 안정적인 성과를 낸다면 향후 다른 업체들이 뛰어드는 새로운 시장이 만들어질 수 있다”며 “앞으로도 모든 자산군을 열어놓고 혁신성과 성장성을 가진 분야에 선도적으로 투자할 계획”이라고 말했다.