위탁중개매매
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부동산중개수수료
부동산 중개보수
중개보수는 개업공인중개사가 중개대상물에 대하여 거래 당사자간의 부동산 거래 (매매 · 임대 등) 행위를 알선하고 받는 소정의 보수를 말한다. (다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개 의뢰인 간의 거래 행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않는다.)
불법 중개 보수 주지도 받지도 맙시다.
공인중개사법 제32조 및 경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례
중개보수 산정방법
거래금액에 수수료율을 곱하여 산출하되, 산출금액이 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위내에서 지불한다.
- 매매는 매매대금 × 수수료율 / 전세는 전세대금 × 수수료율 (요율표 참조)
- 월세는 [월세보증금 ＋ (한달 월세액 × 100)] × 수수료율 (요율표 참조)
- 단, 위의 산정방법에 의한 금액이 5천만원 미만일 경우 월세보증금 ＋ (한달 월세액 × 70) × 수수료율로 재산정한 금액을 거래 금액으로 한다.
주택 (부속토지 포함) 의 중개보수 (도 조례 제2조, 별표1)
| 종 별 | 거 래 금 액 | 상한요율 | 한 도 액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 1천분의 6 | 250,000 원 |
| 5천만원 이상 2억원 미만 | 1천분의 5 | 800,000 원 | |
| 2억원 이상 9억원 미만 | 1천분의 4 | - | |
| 9억원 이상 12억원 미만 | 1천분의5 | - | |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 6 | - | |
| 15억원 이상 | 1천분의 7 | - | |
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 200,000 원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 | 300,000 원 | |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 | - | |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의4 | - | |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 | - | |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | - |
오피스텔의 중개보수 (시행규칙 제20조)
전용면적 85m 2 이하 일정설비(부엌,욕실 등)를 갖춘 오피스텔
| 구분 | 상한요율 | 적용시기 |
|---|---|---|
| 매매 · 교환 | 1천분의5 | '15년 1월 6일 거래계약 체결분부터 |
| 임대차 등 | 1천분의4 |
그 외 (토지, 상가) 의 중개보수 (시행규칙 제 20조)
중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정
| 종 별 | 보수요율 |
|---|---|
| 매매 · 교환 임대차등 | 거래금액의 1천분의9이내 |
중개물건의 확인 실비 등 청구의 범위
| 구 분 | 청구의 범위 | 기준 |
|---|---|---|
| 중개물건의 확인실비 (중개수수료에 포함 안됨) | 제증명 신청 및 공부 열람대행 | 1건당 1,000원 |
| 제증명 발급 및 열람수수료 | 발급 또는 열람기관이 징수한 금액 | |
| 여비 등 (교통비, 숙박비) | 실 비 | |
| 계약금 등의 반환 채무이행 보장에 소요되는 실비 | 계약금 등의 예치에 따른 비용 | 취급 수수료 |
| 계약금 등의 반환 또는 지급 보증에 소요되는 비용 | 반환수수료 또는 보증기관 수수료 | |
| 교 통 비 | 실 비 |
- 주택이 있는 토지는 주택에 준한며 건축물중 주택의 면적이 1/2이상이면 주택수수료를, 1/2미만인 경우는 주택외의 중개대상물의 중개수수료를 적용한다.
- 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매 계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
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자기매매란? 자기매매 뜻과 증권사 자기매매 위험성
증권사는 주식과 채권 같은 유가증권 매매를 고객으로부터 의뢰받아 이를 시행하는 것을 주요한 업무 중 하나로 합니다.
이러한 증권사의 업무를 흔히 위탁매매라고 합니다.
자기매매는 증권사 역시 자신이 보유한 자금을 바탕으로 증권사 자체의 수익 창출을 위해 시행하는 매매 역시 자기매매 중 하나로 볼 수 있습니다.
증권사 자기매매는 긍정적인 부분만을 부각해서 본다면 증권사가 누릴 수 있는 또 다른 혜택이라고 볼 수 있습니다.
증권사는 금융투자 시장 환경의 이해도가 높은 시장의 주요 매매 주체 중 하나라는 점에서 자기매매는 자신들이 가장 잘 하는 분야에서 직접 수익을 창출하는 또 다른 수익채널이 된다고 볼 수 있습니다.
자기매매를 철저한 관리와 감독 아래에 적절히 활용한다면 증권사 입장에서도 좋지만 항상 도를 넘어서는 순간이 발생할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
증권사가 자기매매를 통한 수익 창출에 치중하게 된다면 위탁매매에 부정적인 영향을 미칠 수 있게 될 가능성이 높아질 수 있기 때문입니다.
그 이유는 증권사가 위탁매매를 다수 중개하게 되는 과정에서 중요한 거래 정보 또는 시장 정보를 활용해 자기매매 수익을 위탁중개매매 추구함으로써 결국 고객과 더 나아가 시장에 악영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
예를들어 대규모 매도 주문을 위탁한 고객의 매매 정보를 바탕으로 공매도를 시행한다거나 보유한 주식을 매도하게 된다면 이는 자기매매를 부정하게 사용함으로써 수익을 추구하거나 수익률 방어를 달성할 수 있지만 결국 고객이나 시장의 주요 매매자들은 직간접적인 피해를 입을 수 있기 때문입니다.
자기매매가 이렇듯 증권사 스스로를 해치게 되는 원인이 될 수 있습니다.
자기매매는 기업 스스로의 자금을 바탕으로 매매에 임하는 기업형 자기매매와 금융회사 또는 투자회사등에 속한 임직원 본인의 사익 추구를 위한 개인형 자기매매로 구분해서 볼 수 있습니다.
이 중에서도 임직원에 의한 자기매매로 구분되는 개인형 자기매매는 엄격히 제한되고 있습니다.
자기매매 중 증권사나 은행에 속한 임직원들에 의한 자기매매는 단기에 표면적으로 두드러지게 나타나지는 않지만 오랫동안 지속될 경우 증권사나 은행의 신뢰를 크게 떨어뜨릴 정도의 치명적인 문제라고 볼 수 있습니다.
증권사 임직원들의 경우, 다양한 매매 정보나 시장 정보를 접하게 되므로 개인적으로 사익을 추구하기 위한 자기매매 유혹을 쉽게 느낄 수 있는 환경에 있다고 볼 수 있습니다.
뿐만 아니라, 증권사 차원에서는 직접적으로 의도하지 않았지만 투자 자산 유치 실적이나 거래 실적 등을 임직원들에게 요구으로써 증권사 임직원들은 자기매매를 통해 각종 거래 실적을 부풀리고자 하는 문제 상황에 놓일 수 있게 됩니다.
이 중에서도 극히 드물게 발생하는 증권사 임직원 개개인의 사익을 목적으로 한 자기매매의 경우 증권사 신뢰에 대한 타격 차원을 넘어서 금전적 손실의 문제로 문제로 확산될 가능성이 충분히 존재합니다.
이와 같이 다양한 원인으로 인해 발생하는 증권사 임직원들의 자기매매는 시장에서 엄격히 관리되어야할 매매 행위라고 볼 수 있습니다.
자기매매는 그 관리 체계가 개인 단위로 작아질수록 감독과 관리 문제로 인해 그 위험성이 더욱 높아질 수 있습니다.
따라서 위험성이 높은 자기매매를 양산할 다양한 원인들과 제도들에 대해서는 증권사들이 먼저 나서서 개선해야 할 필요들이 꾸준히 요구된다고 볼 수 있습니다.
자기매매는 분명 기회적 요소들있지만 그 잠재적 위험성이 높을 수 밖에 없습니다.
하지만, 자기매매에 치중하기 보다는 시장의 변화와 그 흐름에 대한 정보를 고객들에게 보다 빨리 그리고 높은 신뢰성을 가지고 제공하는 것이 중요하지 않을까 합니다.
UBI SUNT
일정한 상인 을 위하여 상업사용인이 아니면서 상시 그 영업부류 에 속하는 거래의 대리 또는 중개 를 영업으로 하는 자를 대리상이라 한다.
→ 상업사용인은 종속된 비상인이고, 대리상은 독립된 상인(당연상인)이다. 명칭과는 관계 없이 실질적 으로 행위의 전체적 성질에 따라 판단해야 한다.
상법 제91조(대리상의 유치권)
대리상은 거래의 대리 또는 중개로 인한 채권 (수수료청구권, 체당금청구권)이 변제기에 있는 때에는 그 변제를 받을 때까지 본인을 위하여 점유 하는 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
상법 제92조의2(대리상의 보상청구권)
① 대리상의 활동 (노력)으로 본인이 새로운 고객을 획득 하거나 위탁중개매매 위탁중개매매 영업상의 거래 가 현저하게 증가 하고 이로 인하여 계약의 종료 후 에도 본인이 이익을 얻고 있는 경우 에는 대리상은 본인에 대하여 상당한 보상을 청구할 수 있다. 다만, 계약의 종료가 대리상의 책임있는 사유로 인한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정에 의한 보상금액은 계약의 종료 전 5년간의 평균년보수액 을 초과할 수 없다. 계약의 존속기간이 5년 미만인 경우에는 그 기간의 평균년보수액 을 기준으로 한다.
③ 제1항의 규정에 의한 보상청구권은 계약이 종료한 날부터 6월 을 경과하면 소멸한다.
→ 현저하게 증가함은 선의 및 악의를 불문한다. 대리상이 아니더라도 위 요건을 충족하면 보상청구권 행사 가능하다.
상법 제88조(통지의무)
대리상이 거래의 대리 또는 중개를 한 때에는 지체 없이 본인에게 그 통지를 발송 하여야 한다.
→ 판매수량, 실적 등을 통지해야 한다.
상법 제89조(경업금지)
① 대리상은 본인의 허락 없이 자기나 제3자의 계산으로 본인의 영업부류 에 속한 거래를 하거나 동종영업 (겸직)을 목적으로 하는 회사의 무한책임사원 또는 이사가 되지 못한다.
→ 대리상 → 대리권의 유무 → 계약체결을 할 수 있는 대리권 → 체약대리상을 할 수 있다. 없다면 중개만 가능한 중개대리상만 할 수 있다.
체약대리상의 법률행위는 본인이 의무와 책임을 지지만, 중개대리상의 행위는 처음부터 당사자로서 관여하지 않았으므로 본인이 제3자에 대하여 의무와 책임을 부담한다.
업무수행 중 제3자에게 불법행위 를 한 경우에는 본인에게는 책임이 없고, 대리상만이 책임을 진다.
상법 제90조(통지를 받을 권한)
물건의 판매나 그 중개의 위탁을 받은 대리상은 매매의 목적물의 하자 또는 수량부족 기타 매매의 이행에 관한 통지를 받을 권한 이 있다.
→ 중개대리상에 관한 내용으로, 대금의 수령이나 계약해제의 통지를 수령할 권한은 없다.
상법 제92조의3(대리상의 영업비밀준수의무)
대리상은 계약의 종료 후에도 계약과 관련하여 알게 된 본인의 영업상의 비밀을 준수 하여야 한다.
상법 제92조(계약의 해지)
① 당사자가 계약의 존속기간을 약정하지 아니한 때 에는 각 당사자는 2월 전에 예고 하고 계약을 해지할 수 있다.
② 제83조 제2항의 규정은 대리상에 준용한다.
→ 참고로 조합계약은 6월 전에 예고해야 한다.
상법 제83조(계약의 해지)
② 조합의 존속기간의 약정의 유무에 불구하고 부득이한 사정 이 있는 때에는 각 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
→ 위임의 일반종료원인(위임인의 파산, 수임인의 사망, 파산, 성년후견)에 의해 종료되나, 본인의 사망으로는 종료되지 않는다.
타인간 (불특정다수인)의 상행위의 중개 (사실행위)를 영업 으로 하는 자를 중개인이라 한다.
→ 무기중개사, 보험중개사, 증권중개인 등의 예시가 있다. 보조적 상행위로서, 특약이나 상관습이 없는 한 계약을 체결하기 위한 대리권이 없다.
또한 하자통지 수령권이 없으며, 상법상 특수의무는 중개를 의뢰한 당사자 쌍방에 대하여만 부담하므로 제3자에게는 어떠한 의무도 부담하지 않는다.
상사중개인 → 중개의 인수(법률행위)를 영업으로 하는 당연상인이다.
민사중개인 → 상행위가 아닌 법률행위의 중개를 영업으로 하는 상인이다.
중개대리상 → 특정한 상인을 위하여 계속적으로 상행위를 중개한다.
위탁매매인 → 거래의 직접당사자로 본인의 이름으로 계약을 한다.
상법 제95조(견품보관의무)
중개인이 그 중개한 행위에 관하여 견품을 받은 때 에는 그 행위가 완료될 때까지 이를 보관하여야 한다.
→ 중개계약은 위임계약이므로 중개인은 수임인으로서의 일반적 의무인 선량한 관리자의 주의 로써 위임사무(중개행위)를 처리할 의무가 있다.
상법 제96조(결약서교부의무)
① 당사자간에 계약이 성립된 때 에는 중개인은 지체 없이 각 당사자의 성명 또는 상호, 계약년월일과 그 요령을 기재한 서면 (결약서)을 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 각 당사자에게 교부 하여야 한다.
② 당사자가 즉시 이행을 해야 하는 경우를 제외 하고 중개인은 각 당사자 로 하여금 제1항의 서면에 기명날인 또는 서명하게 한 후 그 상대방에게 교부해야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 경우에 당사자의 일방이 서면(결약서) 의 수령을 거부 하거나 기명날인 또는 서명하지 아니한 때 에는 중개인은 지체없이 상대방에게 그 통지 를 발송하여야 한다.
→ 서면, 결약서는 단순 증거증권에 불과하다.
상법 제97조(중개인의 장부작성의무)
① 중개인은 전 조에 규정한 사항을 장부 (일기장)에 기재 (결약서의 기재사항)하여야 한다.
② 당사자는 언제든지 자기를 위하여 중개한 행위에 관한 장부의 등본의 교부를 청구 할 수 있다.
상법 제98조(성명, 상호 묵비의 의무)
당사자가 그 성명 또는 상호 를 상대방에게 표시하지 아니할 것 을 중개인에게 요구 한 때에는 중개인은 그 상대방에게 교부할 제96조 제1항의 서면과 전 조 제2항의 등본에 이를 기재하지 못한다 .
상법 제99조(중개인의 이행책임)
중개인이 임의 또는 전 조의 규정에 의해 당사자 일방의 성명 또는 상호를 상대방에게 표시하지 아니한 때에는 상대방은 중개인에 대하여 이행을 청구 할 수 있다.
→ 이행담보책임이라 한다. 개입의무는 상대방의 신뢰를 보호하기 위한 법정담보책임 이다.
개입의무로 중개인이 계약당사자가 되는 것도 아니고, 묵비된 당사자는 계약당사자로서 여전히 채무를 부담한다. 위탁매매인의 개입권과 개입의무와 다르다.
상법 제100조(보수청구권)
① 중개인은 제96조의 절차를 종료하지 아니하면 보수를 청구하지 못한다.
② 중개인의 보수는 당사자 쌍방이 균분 하여 부담한다.
→ 보수청구가 성립하려면, 중개계약이 성립 + 상당인과관계 + 결약서의 작성 및 교부절차가 완료 되어야 한다.
단, 당사자 사이의 계약의 이행여부는 문제되지 않는다. 아파트 거래에서 공인중개사의 주도 하에 계약이 성립하여 결약서(계약서)가 작성되고 교부되었다면, 그 이후에는 파기가 되더라도 문제되지 않는다는 것이다.
결약서란 중개인의 중개로 계약이 성립되었을 때, 중개인이 계약 당사자의 이름이나 상호, 계약 연월일 및 기타 사항을 적어서 각 당사자에게 주는 서류이다.
자기명의 (법률적 형식)로써 타인의 계산 으로 물건 또는 유가증권의 매매 를 영업으로 하는 자를 위탁매매인이라 한다.
→ 위탁매매는 명의와 계산의 분리 를 본질로 하며, 어떠한 계약이 일반 또는 위탁매매계약인지는 그 실질 을 중시하여 판단 하여야 한다.
상법 제102조(위탁매매인의 지위)
위탁매매인 은 위탁자를 위한 매매로 인하여 상대방에 대하여 직접 권리를 취득하고 의무를 부담 한다.
→ 위탁자와 제3자와의 사이에는 직접적인 법률관계가 없음 → 위탁자는 제3자에 대해 위탁매매계약에 따른 채무의 이행청구나 손해배상 청구가 불가하다.
그러나 민법의 채권자대위권이나 위탁매매인에 이행담보책임을 추궁할 수는 있다.
상법 제103조(위탁물의 귀속)
위탁매매인이 위탁자로부터 받은 물건 또는 유가증권이나 위탁매매로 인하여 취득한 물건, 유가증권 또는 채권은 위탁자 와 위탁매매인 또는 위탁매매인의 채권자간 의 관계에서는 이를 위탁자의 소유 또는 채권 으로 본다.
→ 위탁자와 위탁매매인의 채권자간 법률관계는 아무것도 없지만, 경제적 실질관계에서 위탁자를 보호하기 위해 예외(귀속의제) 규정을 두었다.
위탁자 + 위탁매매인 + 위탁매매인의 채권자 사이에서는 위탁자의 소유(채권)으로 보겠다고 법으로 규정하였다.
따라서 위탁매매인이 파산하더라도 위탁자는 그 위탁물에 대해 환취권을 행사하여, 물건, 유가증권, 채권 등을 돌려받을 수 있다.
위탁매매인의 채권자의 강제집행 → 제3자 이의의 소 제기 가능, 또는 위탁매매인이 파산하여 파산관제로 넘어가면 환취권을 행사하여 반환 청구가 가능하다.
위탁매매인은 상인이므로 특약이 없더라도 상당한 보수를 청구 할 수 있으며, 위탁자에게 개입권을 행사한 경우에도 보수를 청구할 수 있다.
만약, 위탁매매인이 비용이 필요한 경우 , 이를 체당(나중에 상환받기로 하고 금전이나 재물 따위를 대신 지급)할 의무가 없고, 위탁자에게 선급을 요구 할 수 있다.
또한, 위탁자에 생긴 채권에 관해 위탁자를 위하여 점유 하는 물건 또는 유가증권을 유치 할 수 있다. 상사특별유치권을 말한다.
상법 제107조(위탁매매인의 개입권)
① 위탁매매인이 거래소의 시세가 있는 물건 또는 유가증권 의 매매를 위탁받은 경우에는 직접 그 매도인이나 매수인 이 될 수 있다. 이 경우의 매매대가 는 위탁매매인이 매매의 통지를 발송할 때의 거래소의 시세 에 따른다.
② 제1항의 경우에 위탁매매인은 위탁자에게 보수를 청구할 수 있다.
→ 예를 들어, 개인투자자가 증권사에 주식 매수를 청구했는데, 마침 증권사에서 가지고 있던 주식을 팔면 위탁매매의 지위도 있으면서 매도인이 될 수도 있다.
직접거래 상대방에 되는 개입권으로는 위탁매매, 운송주선인이나 준위탁매매인과 동일한 구조로, 직접 계약당사자가 된다.
따라서, 위탁매매인 의 지위와 매매계약의 당사자 로서의 지위를 모두 갖게 되어 비용상환청구권 과 보수청구권 을 행사할 수 있다.
민법 제681조(수임인의 선관의무)
수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.
→ 선관주의의무는 재기재산과 동일한 주의보다 더 무거운 의무이다. 타인의 물건을 보관해주는 것과 자기 물건을 보관하는 것의 차이 정도로 볼 수 있겠다.
상법 제104조(통지의무, 계산서제출의무)
위탁매매인이 위탁받은 매매를 한 때에는 지체 없이 위탁자에 대하여 그 계약의 요령과 상대방의 주소, 성명의 통지를 발송 해야 하며 계산서를 제출 해야 한다.
→ 물건의 매도 및 매수 후 통지해야 한다.
상법 제106조(지정가액준수의무)
① 위탁자가 지정한 가액 보다 염가로 매도 하거나 고가로 매수 한 경우에도 위탁매매인이 그 차액을 부담 한 때에는 그 매매는 위탁자에 대하여 효력 이 있다.
② 위탁자가 지정한 가액보다 고가로 매도 하거나 염가로 매수 한 경우에는 그 차액은 다른 약정이 없으면 위탁자의 이익 으로 한다.
→ 차액귀속의 약정이 없다면 적용되지만, 보통은 차액은 위탁자가 가져가는 것으로 계약하는 것이 대부분이다.
상법 제105조(위탁매매인의 이행담보책임)
위탁매매인은 위탁자를 위한 매매에 관하여 상대방이 채무를 이행하지 아니하는 경우 에는 위탁자에 대하여 이를 이행할 책임 이 있다. 그러나 다른 약정이나 관습이 있으면 그러하지 아니하다.
→ 약정이나 관습이 없음에도 상대방이 물건을 주지 않으면, 위탁자에 대해 이행책임을 진다. 법정책임, 무과실책임이다.
상법 제113조(준위탁매매인)
본 장의 규정은 자기명의 로써 타인의 계산 으로 매매 아닌 행위를 영업 으로 하는 자에 준용한다.
→ 운송주선인이 아닌 자여야 한다. 자기명의 + 타인계산 → 구조는 똑같으므로 위탁매매규정을 준용한다.
매매 아닌 행위란, 출판, 광고, 보험, 금융에 관한 위탁계약, 임대차의 주선, 여객운송(여행)의 주선, 영화의 국내배급대행계약 등이 있다.
자기의 명의 로 물건운송의 주선 을 영업으로 하는 자를 운송주선인이라 한다.
→ 자기명의 + 타인계산 → 위탁매매인과 같으므로 위탁매매인에 관한 규정을 준용한다.
운송주선인이라 불려지고 있어도, 발송지운송주선인의 위탁을 받고 도착지운송주선인이나 중간운송주선인의 행위 등은 운송주선행위가 아니다.
화주 나 운송인의 대리인 이 되기도 하고, 위탁자의 이름으로 운송계약을 체결 하는 경우도 운송주선인이다. 실제주선행위 + 화주의 대리인이 된다.
상법 제123조(준용규정)
운송주선인에 관하여는 본 장의 규정 외에 위탁매매인에 관한 규정을 준용한다.
→ 위임계약이므로 선관주의의무를 따르며, 통지 및 계산서 제출의무, 지정가액준수의무, 운송물의 훼손 및 하자 등에 대한 통지 및 처분의무를 부담한다.
그러나 운송의무는 비대체적이므로 이행담보책임 은 준용되지 않는다.
상법 제115조(손해배상책임)
운송주선인은 자기나 그 사용인이 운송물의 수령, 인도, 보관, 운송인이나 다른 운송주선인의 선택 기타 운송에 관하여 주의를 해태하지 아니하였음을 증명 하지 아니하면 운송물의 멸실, 훼손 또는 연착으로 인한 손해를 배상할 책임을 면하지 못한다.
제136조, 제140조와 제141조의 규정은 운송주선업에 준용한다.
상법 제136조(고가물에 대한 책임)
화폐, 유가증권 기타의 고가물 에 대하여는 송하인이 운송을 위탁할 때에 그 종류 와 가액 을 명시한 경우에 한하여 운송인이 손해를 배상할 책임이 있다.
상법 제121조(운송주선인의 책임의 시효)
① 운송주선인의 책임은 수하인이 운송물을 수령한 날 로부터 1년 을 경과하면 소멸시효가 완성한다.
② 전 항의 기간은 운송물이 전부멸실 한 경우에는 그 운송물을 인도할 날 로부터 기산한다.
③ 전 2항의 규정은 운송주선인이나 그 사용인이 악의 인 경우에는 적용하지 아니한다.위탁중개매매
→ 악의인 경우에는 5년의 일반상사시효를 적용한다.
상법 제119조(보수청구권)
① 운송주선인은 운송물을 운송인에게 인도한 때에는 즉시 보수를 청구할 수 있다.
② 운송주선계약으로 운임의 액을 정한 경우에는 다른 약정이 없으면 따로 보수를 청구하지 못한다.
→ 운송주선인이 운송인의 지위를 취득하지 않는 한, 운송인의 대리인으로서 운송계약을 체결하였더라도, 운송의뢰인에 대한 관계에서는 여전히 운송주선인의 지위에 있다.
보수의 청구는 운송물을 운송인에게 인도한 때에 즉시 청구할 수 있다.
운송주선계약에서 운임의 액을 정한 경우 → 특약이 없는 한 따로 보수를 청구하지 않는다.
비용상환청구권 → 운송주선계약을 이행하면서 운송인에게 운임 등 비용을 지급한 것을 지급하라고 청구할 수 있는 권리이다.
특별상사유치권 → 운송물에 관하여 수령할 보수, 운임, 기타 위탁자를 위한 체당금이나 선대금에 관하여 운송물을 유치할 수 있는 권리이다.
상법 제116조(개입권)
① 운송주선인은 다른 약정이 없으면 직접 운송 할 수 있다. 이 경우에는 운송주선인은 운송인과 동일한 권리의무 가 있다.
② 운송주선인이 위탁자의 청구에 의하여 화물상환증을 작성 한 때에는 직접 운송 하는 것으로 본다.
→ 운임이 구간에 따라 정형화 되어 있으므로 거래소의 시세는 요구되지 않는다. 위탁매매와의 차이점이다.
직접운송간주 → 위탁자의 청구 → 운송주선인이 자기명의로 화물상환증을 작성 및 발급하는 것은 직접운송으로 간주한다.
직접운송으로 간주하지 않는 경우 → 타인의 대리인 이나 타인명의 로 화물상환증을 발행 한 경우, 개입이 의제될 수 없다. 해상운송과 동일하게 적용한다.
운송주선인의 위탁자 및 수하인에 대한 채권시효 는 1년 이다.
후자는 전자에 갈음하여 권리(보수, 비용, 유치권 등)의 행사의무가 있으며, 후자는 전자에게 변제 → 전자의 권리를 취득할 수 있다.
위탁중개매매
Ⅱ 대리상
1. 대리상의 의의
(1) 상인의 일정성
(2) 계속성
(3) 영업부류에 속한 거래의 대리·중개
(4) 상인성
(5) 대리상과 상업사용인
2. 대리상의 종류
3. 대리상의 의무와 권리
(1) 대리상의 의무
1) 주의의무
2) 통지의무
3) 경업피지의무
4) 영업비밀준수의무
(2) 대리상의 권리
1) 대리권
2) 보수청구권
3) 유치권
4) 보상청구권
Ⅲ 중개인
1. 중개인의 의의
(1) 상행위의 중개
(2) 불특정타인 간의 중개
(3) 대리권의 부존재
2. 중개인의 의무
(1) 주의의무
(2) 견품보관의무
(3) 결약서작성의무
3. 중개인의 권리
(1) 보수청구권
(2) 비용상환청구권 등의 부존재
Ⅳ 위탁매매인
1. 위탁매매인의 의의
(1) 자기의 명의
(2) 계산
(3) 상인성
2. 위탁매매인의 의무
(1) 주의의무
(2) 통지의무와 계산서제출의무
(3) 지정가액준수의무
(4) 위탁물에 관한 통지 및 처분의무
3. 위탁매매인의 권리
(1) 보수청구권
(2) 비용상환청구권
(3) 유치권
(4) 공탁 및 경매권
(5) 개입권
Ⅴ 대리상·중개인·위탁매매인의 공통점과 차이점
1. 공통점
2.차이점
(1) 대리상과 중개인
(2) 대리권의 부존재
(3) 위탁매매인과 기타 보조상
(4 개입권의 차이
(5) 위탁자의 범위
(6) 위임행위
(7) 행위의 효과의 귀속
상행위가 되어야 함을 요하지 않으므로, 위탁자는 반드시 상인임을 요하지 않는다.
(6) 위임행위
1) 대리상
① 대리상의 수임행위의 내용은 「거래의 대리행위 또는 중개행위」이다. 체약대리상은 본인의 이름으로 거래를 하는 점에서 자기의 이름으로 거래를 하는 위탁매매인과 구별되고, 또 전혀 거래의 상대방이 되지 않는 중개인과도 구별된다. 중개대리상은 거래의 상대방이 되지 않는 점에서 중개인과 동일하나, 중개대리상은 일정한 상인을 위하여 계속적으로 중개를 인수하나 중개인은 불특정다수인을 위하여 중개를 인수하는 점에서 양자는 구별된다.
② 대리상은 수임행위의 범위는 「본인의 영업부류에 속하는 거래」로 제한되나, 중개인 또는 위탁매매인의 수임행위는 이러한 제한이 없는 점에서 대리상은 중개인 또는 위탁매매인과 구별된다. 즉 중개인이 중개를 하는 것은 상행위인 한(적어도 일방이 상행위인 한) 아무런 제한이 없고(위탁자의 영업부류에 속하여야 할 필요가 없음), 또 위탁매매인의 주선행위의 범위도 「물건 또는 유가증권의 매매」하는 점에서 제한되나 그 밖의 점에서는 제한되지 않는다(위탁자의 영업부류에 속하여야 할 필요가 없음).
2) 중개인
① 중개인의 수임행위의 내용은 「중개행위」이다. 중개는 타인간의 법률행위의 체결에 힘쓰는 사실행위라는 점에서 자기의 이름으로 상대방과 법률행위를 하는 위탁매매인 또는 본인의 이름으로 상대방과 법률행위를 하는 체약대리상과 구별된다. 중개인은 중개라는 사실행위를 하는 점에서는 중개대리상과 동일하나 중개대리상이 일정한 상인을 위하여 계속적으로 중개행위를 함에 반하여, 중개인은 불특정다수인을 위하여 중개행위를 하는 점에서 구별된다.
② 중개인의 수임행위의 범위는 상행위(적어도 일반적 상행위)인 한 아무런 제한이 없는 점에서 대리상 및 위탁매매인과 차이가 있다. 즉 대리상의 수임행위는 「본인의 영업부류에 속하는 거래」이어야 하는 제한이 있고, 위탁매매인의 수임행위는 「물건 또는 유가증권의 매매」에 한정된다.
3) 위탁매매인
① 위탁매매인의 수임행위의 내용은 「주선행위」이다. 주선행위는 「자기의 이름으로 타인의 계산으로」 하는 행위이므로 위탁매매인은 상대방에 대하여 직접 거래의 당사자가 된다. 즉 위탁매매인은 상대방에 대하여 법률상 직접(물건 또는 유가증권의) 매매의 당사자가 되는 것이다. 따라서 이 점에서 본인의 이름으로만 당사자가 되는 체약대리상과 구별되고, 또 전혀 당사자로 나타나지 않는 중개대리상 또는 중개인과 구별된다.
② 위탁매매인의 수임행위의 범위는 「물건 또는 유가증권의 매매」라는 점에서 제한되나, 그 외의 점에서는 제한이 없다. 이는 대리상의 수임행위의 범위가 「본인의 영업부류에 속하는 거래」이어야 하는 제한이 있고, 중개인의 수임행위의 범위가 상행위(적어도 일방적 상행위)인 한 아무런 제한이 없는 점과 구별된다.
(7) 행위의 효과의 귀속
1) 체약대리상의 행위의 효과는 본인에게 귀속하고, 중개대리상의 중개행위의 결과로 발생하는 본인과 상대방간의 법률행위는 본인 스스로의 법률행위에 의하여 그 효과가 본인에게 귀속하는 것이다.
2) 중개인은 중개대리상의 경우와 같이 가래당사자간에 개입하여 거래(법률행위)가 성립하도록 중개행위(사실행위)만을 하는 데 그치므로 그의 행위의 효과가 본인에게 귀속될 여지는 없고, 다만 그의 행위의 결과 거래 당사자간에 법률행위(거래)가 성립한다. 이 점에서 중개인은 직접 거래당사자로서 법률행위를 하는 위탁매매인 및 대리인으로서 법률행위(거래)를 하는 체약대리상과 구별된다.
3) 위탁매매인은 「자기의 이름으로」 상대방과 거래를 하므로 그의 행위의 효과는 모두 자신에게 귀속된다. 다만 그의 행위의 경제상 효과만이 위탁자에게 귀속된다. 이 점에서 위탁매매인은 그의 행위의 효과가 본인에게 귀속되는 체약대리상과 구별되며, 또 전혀 거래당사자가 되지 않는(따라서 그의 행위의 효과가 본인 또는 위탁자에게 귀속될 여지가 없는) 중개대리상 또는 중개인과 구별된다.
※ ≪참고문헌≫
1. 오수철 상법 - 오수철 | 홍 | 2003년
2. 상법강의(상)(정찬형)(제6판) - 정찬형 | 박영사 | 2003년
3. 상법학원론 - 최기원 | 박영사 | 2002년
4. 상법(법무사)(개정판) - 정쾌영 외 | 고시연구원 | 2004년
5. 상법(상)(제14정판 전정판) - 손주찬 | 박영사 | 2003년
6. 상법학신론(상)(제14대정판) - 최기원 | 박영사 | 2003년
7. 상법강의(Ⅰ) 상인, 상행위 - 고영덕 박영사 2002년
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